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2014年，我國商品房銷售、投資速度、新開工面積等一改往年高歌猛進態勢，改為掉頭向下。很多業內人士和專家認為，房地產的黃金時代已經結束。2015年，房地產將如同經濟進入“新常態”一樣，進入一個各方面數據都趨向平緩，不會過分漲跌的“新常態”。對此，你怎么看？

陳寶存：早在2011年我就撰文稱：中國房地產將跨入白銀30年增長期，而這個“白銀期”，我認為就是現在所說的房地產新常態期。那么，為什么中國房地產會產生黃金十年的快速增長期？為什么黃金十年將結束？解讀這個概念，需要簡單回顧下歷史。

從建國初期，由于土地房屋基本滿足城鄉居民的大致需求，在我們的工業化與現代化的前50年，也就是1998年房地產市場化之前，我們一直沒有致力于發展住宅產業。而始于1978年的改革開放，又使人口進城的速度過快，但是，即使這樣，我們在1998年之前，仍舊沒有快速發展住宅產業。

兩組數據，可觀端倪：1978年城市人均住房面積僅有6.7平方米；城鎮人口(居住在城鎮地區半年及以上的人口)為17245萬人，城市化率(城鎮人口占全國總人口的比重)為17.92%。《中國城市統計年鑒(1999年)》全國采樣調查229個城市，數據顯示：人均超過15平方米的城市只有49個，占總數的21.4%；人均超過10平方米的城市有202個，占所調查總數的88.2%。

這樣的居住狀況，對于富裕起來的城市居民與改革開放后大量涌入城市的新居民來說，購買商品房成為必需的行為。而我們從結束福利分房到真正接受市場買房，事實上是經歷了5年以上的心理準備時間。那么，2003年到2012年的房地產市場的高速發展，也便順理成章了。只是，現在是到了“白銀時代”了。

中國經濟時報：未來30年的中國樓市將迎來“白銀增長期”的依據有哪些呢？

陳寶存：首先，中國的新型城鎮化進程，需要30年左右的時間方能完成。年均1%的新增城市人口將穩定30年。這樣，我們的房地產增速必須保持勻速，而不是前十年的超高速度。我們目前城市居民(含流動人口的2.45個億)住宅套數已經達到了1.02套/戶。

城市化進程放緩，主要問題出在土地流轉探索過程漫長。農民進城之后的農村宅基地與耕地的退出機制正在試點探索，對進城農民穩定的城市生活很重要，這個過程需要更長時間。否則，農民很難融入城市。

事實上，我們前10年的房價超高速增長，主要是1998年之前我們的土地國有概念強化，土地征收補償標準過低，城市基礎設施建設要求很低導致的土地價格低廉。2004年，土地招拍掛制度嚴格實施，2007年才開始土地一級開發過程，重點城市的住宅土地地價從2003年到2012年增長五倍，而城市中心土地地價的增長速度，遠遠高于5倍，到十幾倍甚至一線城市幾十倍都不止。這是極為合理的土地成本增長。

當然，我不認為房地產的“新常態”會使得房地產現在就失去了支柱產業的地位。未來15年至20年，房地產行業依舊是重要支柱產業。原因是經濟轉型進入新常態需要一個過程，而50后、60后、70后群體在基礎產業的就業人口，必須要保證他們的就業。環保、低碳、高科技固然重要，但是，基礎產業也很重要。而滿足房地產消費需求，需要很長時間才能完成。

此外，中國已經進入終身租房時代。事實上，租房人群也必須由市場來租賃房源，所以投資性需求也是值得鼓勵的。嚴重打壓住房的投資需求，并不符合市場規律。我們知道在歐美發達國家，住房自有率也是最低的。而50%到60%的城市人口靠租賃滿足需求，也是未來中國至少是重點城市的發展規律。

房地產，是民生之基礎。滿足日益增長的居民物質文化需求，也是我們黨和政府的重任。而需求，也是在逐漸升級的。

我們應該鼓勵投資，鼓勵居民出租住宅以滿足租賃人群的需求。這個思路也在2014年9月30日的房貸新政中體現出來。

新政要求：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

還有，對于首套房貸的認定，我們也一改嚴查的思路，而是只要是無貸款的新房購買需求，都視同首套房貸。鼓勵投資與改善需求，也完全符合市場現實。同時，我們不再試點房產稅，也是對投資住房的鼓勵政策。

至于《不動產登記暫行條例》，我們的媒體、專家曲解過度。事實上，不動產登記不是只針對房屋登記，而是包括土地、林地等不動產的統一登記。而以往的登記我們是分屬多個部門的，而目前是試點統一到一個部門而已。

再有，《不動產登記暫行條例》中的下列表述：不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

《不動產登記暫行條例》告訴大家，不動產登記為權利人主動行為，而不是政府管理手段。

至于房產稅征收前的房屋價值評估，任志強認為需要147年完成評估工作。雖然言過其實，但也是在提醒大家，房產登記的評估工作才是房產稅的征收基礎，而我們目前并不具備這個基礎。

房地產應進入健康、均衡發展的“新常態”

中國經濟時報：我看了你主編的社科院《中國住房發展報告(2014年-2015年)》，你能就目前這輪房地產調整的特點和房地產“新常態”這一話題給出自己的看法與建議嗎？

倪鵬飛：2013年至2014年的數據顯示：全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產投資回落明顯，房地產投資增速下滑并拖累經濟增長；市場下行促使行業加速整合，寡頭格局初現雛形；國內投資增速整體下滑，海外投資規模劇增；政策性住房金融機構作用得到強化，合作性住房金融機構功能定位趨于清晰化；金融機構信貸存在從房地產領域向其他領域調整的跡象，但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位；住房投資、投機全面退潮，商品住宅首現過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區域差異愈加顯著；宏觀政策出現拐點，限購、限貸相繼退出；住房市場監管對“樓市”逐步放松；棚戶區改造成“重磅”，共有產權房成為保障性住房的新亮點。

目前經濟發展進入新常態的宏觀背景，決定了本次房地產市場調整與此前相比具有以下特點：第一，調整(衰退與復蘇)時間更長、速度更慢、程度更深。第二，不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。第三，未來住房市場將進入中速增長的常態，即所謂的中國房地產進入“白銀時代”。至于2015年的房地產市場走勢，我認為整體延續衰退，一、二線城市2015年下半年、三、四線城市2016年下半年將實現復蘇。2015年，房地產市場投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資將保持在10%的增幅水平。

至于對2015年房地產市場進行展望，我認為全球住房市場將受益于經濟復蘇而持續增長，但是發展的不平衡將加劇；境外置業的成本不斷下降，發達經濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求；供給結構性過剩將成經濟“新常態”，投資“潮涌”效應趨弱將抑制需求過度波動；行業集中度進一步加速提升，開發投資速度持續放緩；金融體系調降房地產融資權重的過程有望持續，但房地產信貸占比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出，住房價格會走下神壇。

此外，2015年我國住房還將承受世界經濟帶來的負面影響。2015年發達經濟體將呈現結構性復蘇，美國和后危機國家的經濟反彈將與歐元區、日本的經濟低迷共存。世界經濟對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市，并對我國的高端住房市場產生較大沖擊。具體會表現在：第一，東亞與東南亞較差的經濟增速預期會抑制我國住房市場。第二，產業升級在短期內難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。第三，房地產企業的海外投資削弱了境內的住房市場供給。第四，房地產業的外資增長無助于住房市場的回暖。第五，海外置業抑制我國的高端住房市場需求，一、二線城市，尤其是一、二線城市的高端住房市場將承受較大沖擊。

中國經濟時報：那你認為中國房地產市場如要進入一種健康、均衡發展的“新常態”所面臨的主要問題與挑戰是什么呢？

倪鵬飛：目前房地產市場的主要問題是房企負債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運管問題已經積重難返；房地產信貸融資權重居高不下，經濟結構轉型極其復雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應量過多過快，三、四線城市土地供應嚴重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進一步加劇；土地出讓金監管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監管；保障房價格偏高門檻高，農民工面臨市場失靈和政策失靈；經濟發展方式轉變要求對房地產地位進行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

對此，我的建議是：以國開行住房金融事業部建立為契機，構建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運作“地方糧票”，建構全國性的住房公積金管理和運作平臺；加速房貸證券化推進步伐，同時有效防控房地產金融風險；深化住房供給機制改革，避免重走需求刺激老路；以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式；建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈欲望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態”相結合，定期審計長期堅持；發展保障房的二級市場，盤活錯配閑置的保障房；適當鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

中國經濟時報：你對房地產均衡發展有什么政策建議？

倪鵬飛：政府應針對房地產發展趨勢，解決房地產存在的問題，化解房地產問題所帶來的風險，促進房地產進入健康持續發展的“新常態”，進而有利于“穩增長、調結構、惠民生、促改革”宏觀目標的實現。具體政策建議如下：1。完善政府調控住房市場的政策與方法。2。取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發揮決定性作用。3。采取必要的刺激政策，以穩定住房消費。4。加快改革，為市場發揮決定性的調節作用創造環境。5。培育新增長點，繼續發揮房地產對經濟增長的促進作用。

政府需認清的幾個問題

中國經濟時報：對于房地產“新常態”，目前也是眾說紛紜，從國務院發展研究中心這樣一個智庫角度看，你認為政府在目前要重點關注哪些問題？

鄧郁松：我認為政府應該認清以下幾方面問題：

第一，房地產“新常態”意味著房地產發展階段發生重大變化。

2014年以來，房地產形勢發生了新的變化，突出表現在投資增速明顯放緩，房屋新開工面積出現下降兩個方面。房地產形勢的變化固然有受短期調控政策影響的因素，但更重要的是因為房地產發展階段發生了重大變化。根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房已達到1.0套左右，即在“十二五”中期我國房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡。從日本、英國等典型經濟體房地產市場的發展歷程看，大規模的住房建設期基本出現在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現住房建設峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數量將出現下降趨勢，房地產市場也將從快速發展階段轉向平穩發展階段。2011年，我國住宅新開工面積出現峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達到20.1億平方米。由于住房新開工面積峰值已經出現，戶均住房已達到1.0套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值。因此，2014年以來房地產開發投資增速的回落包括房屋新開工面積的下降是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產市場由供不應求向供求基本平衡的轉變，我國的房地產市場正在從此前的快速發展階段向平穩發展階段過渡。認識到房地產市場發展階段的變化，將有利于更準確地判斷2014年以來房地產市場調整的性質和趨勢。因此，未來一段時期，分析判斷房地產市場形勢，首先需要把握房地產發展階段的變化。

第二，房地產“新常態”意味著房地產發展規律和市場特征出現重大變化。

從1998年到2013年，我國房地產市場總體呈投資增速較高和房價漲幅較高等特征，期間雖然也曾出現過兩次調整，但并未改變房地產市場運行的總體趨勢。1998年到2013年我國房地產市場運行的特征實際上反映了市場總體處于供不應求的狀況。從較長的時期觀察房地產市場運行情況，可以很清楚地觀察到各國房地產市場運行的相似性和階段性，從較長的時期觀察各國房地產市場發展的歷程，可以發現過去十幾年我國房地產市場的發展情況并沒有同發達經濟體在市場供不應求階段的特征存在明顯差異。社會各界之所以對過去十幾年我國房地產市場的發展情況有許多不同看法，其根源在于用我國處于供不應求階段的市場特征同發達經濟體處于供求平衡后的特征進行比較。在現階段，觀察房地產市場形勢，就要把握我國房地產市場已處于供求總體平衡、局部過剩這樣一個新的發展階段，房地產的“新常態”在很大程度上表明目前及此后一段時期房地產市場的運行情況將同此前十幾年存在顯著差別。

第三，房地產“新常態”意味著房地產發展目標和政策要進行適應性調整。

隨著我國居民住房條件顯著改善，房地產市場已由供不應求向供求基本平衡轉變。發展階段的變化意味著需要適時調整房地產發展目標，并據此完善相關政策。從各國經驗看，在房地產市場發展的不同階段，發展目標和定位會存在一定差異。其中一個規律是，隨著經濟發展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質住房需求快速上升。還要看到，在房地產市場出現供求平衡后，也恰恰是容易出現房地產風險的階段，因此要特別重視防范風險。根據我國房地產市場發展階段的變化，建議未來要更加重視有序推進房屋建設，提升房地產業發展水平和質量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質，通過改革和政策調整，有效防范房地產市場風險，實現我國房地產市場平穩運行。（來源：經濟時報）

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