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中國鐵合金網(wǎng)訊：隨著房地產(chǎn)市場的一輪深度調(diào)整，資本市場在經(jīng)歷了七年的低迷后重新走向活躍，宏觀經(jīng)濟景氣和微觀財富增長出現(xiàn)了四年來的首次背離。9月交銀中國財富景氣指數(shù)調(diào)查報告顯示，國內(nèi)居民家庭財富配置也在發(fā)生深刻變化。

　　過去十年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長時段的爆發(fā)式發(fā)展，激發(fā)了一股空前的全民炒房熱情。不少投資者在房地產(chǎn)市場上獲取了豐厚的回報。交銀中國財富景氣指數(shù)調(diào)查顯示，大多數(shù)城市居民家庭這十年來積累的不動產(chǎn)迅速增值，因而資產(chǎn)價值較高，大約占家庭總資產(chǎn)的四分之三。絕大多數(shù)家庭持有的不動產(chǎn)為房產(chǎn)，僅少數(shù)擁有商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。家庭排在二位的大資產(chǎn)是投資理財，主要包括股票、基金和理財?shù)鹊龋瑑π钤诩彝ヘ敻慌渲弥械恼急戎饾u下降，大多家庭僅有少量儲蓄用于預(yù)防性需求，而投資理財比重逐漸提升，未來發(fā)展空間較大。比較起來，收藏品在國內(nèi)家庭財富配置中的比例最小。

　　一般來說，經(jīng)濟的繁榮興旺有利于居民收入的增加，而當經(jīng)濟環(huán)境趨緊，企業(yè)利潤下降時，居民增收的難度也會加大。看交銀中國財富景氣指數(shù)四年來的走勢，經(jīng)濟景氣指數(shù)與財富景氣指數(shù)基本上呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。單在上月的指數(shù)調(diào)查中，經(jīng)濟景氣指數(shù)與財富景氣指數(shù)出現(xiàn)了反向，經(jīng)濟景氣指數(shù)向下，而財富景氣指數(shù)向上。

　　據(jù)筆者的觀察，財富景氣指數(shù)的回升很大程度上是受收入增長和投資意愿向上拉動的影響。如果再進一步分析就會發(fā)現(xiàn)，今年二季度以來股市行情的逐漸升溫對居民家庭財富景氣的影響非常大。由于工資收入和前一階段相比并沒有太大變化，因此帶動收入增長的最主要的因素是投資收益。調(diào)查結(jié)果也顯示，本期投資收益是上升最顯著的二級指標，漲幅達到14個百分點。從具體的投資品種看，相比去年下半年，今年以來大多投資品的投資回報率是回落的，比如黃金、理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融等。而滬深股市從7月一掃頹勢開始連續(xù)上漲，與之相關(guān)的證券投資基金收益也有不錯的表現(xiàn)，帶動了居民家庭財富的增長。

　　滬深股市兩個多月來的回暖，除了與啟動“滬港通”的預(yù)期和新股發(fā)行改革提振作用外，也與我國整體經(jīng)濟運行出現(xiàn)的一些積極變化大有關(guān)聯(lián)。雖然近期主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)依然疲弱，比如房地產(chǎn)投資下滑、新開工項目不足、制造業(yè)通縮壓力加大等等，但在另一方面，經(jīng)濟運行當也有了一系列積極變化，比如外需回暖帶動出口增長、實際消費增速保持平穩(wěn)、服務(wù)業(yè)增長和就業(yè)勢頭良好。由此預(yù)計，四季度經(jīng)濟將緩中趨穩(wěn)，今年經(jīng)濟增速或?qū)⒙湓?.4%左右。明年經(jīng)濟增長仍能在合理區(qū)間運行，進而為股市的健康發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　變化最大的，無疑是房地產(chǎn)市場，在限貸政策放松前，不動產(chǎn)投資意愿已在回升，各地房屋庫存高企與需求釋放不足的現(xiàn)象并存。從指數(shù)調(diào)查來看，今年以來，國內(nèi)居民家庭對不動產(chǎn)的投資意愿一直處于不景氣區(qū)間，住房需求不足很大程度上是由市場觀望所致，并非真實需求大幅下降。9月30日，央行[微博]和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，加大了金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，不僅從“認房又認貸”轉(zhuǎn)為“只認房”，還開了三套房貸的口子，給予自住型購房需求以較大力度的支持。本期交銀中國財富景氣指數(shù)報告發(fā)現(xiàn)，雖然不動產(chǎn)投資意愿指數(shù)還在往下走，但預(yù)期不動產(chǎn)投資意愿在7月已達到階段底部并在9月開始回升。限貸放松政策的逐步落實，提振了相當一部分購房者的入市信心，帶動成交量的上漲。由于市場調(diào)整慣性的存在，各地樓市成交量預(yù)計并不會迅速上升，房價難有快速上漲的可能，但銷售量的回升對提升市場信心功莫大焉。

　　不過，眼下還有三個短期影響樓市走向的不確定因素。其一，購房意愿回升具有不確定性，本期預(yù)期不動產(chǎn)投資意愿的回升能否帶動不動產(chǎn)投資意愿總指數(shù)的回升，還需要繼續(xù)觀察；其二，房貸新政的落實效果具有不確定性，在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然較大且負債成本上升的情況下，各商業(yè)銀行可能會結(jié)合當?shù)厥袌霏h(huán)境和自身情況執(zhí)行房貸利率優(yōu)惠，利率的優(yōu)惠幅度可能不如市場預(yù)期；其三，金融創(chuàng)新步伐的不確定性，《通知》鼓勵通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)的方式，增強金融機構(gòu)個人住房貸款的投放能力，如果該政策能夠逐步落地，當然有助于在一定程度上盤活住房抵押貸款的存量資金，提升商業(yè)銀行對個人房貸支持的能力，進而擴大房貸投放額度。但就目前而言，發(fā)行住房抵押貸款支持證券的市場條件尚有待進一步完善，而市場利率水平偏高也會影響發(fā)行這類證券的積極性。

　　展望未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境的變化和資本市場進入上升新周期的形態(tài)確定，國內(nèi)居民家庭財富配置房地產(chǎn)比例過高的局面將逐漸改觀。投資方式將日趨多元，流動資產(chǎn)投資占比將提升，另類投資將越來越受到市場的歡迎。

　　在不動產(chǎn)投資品種上，在城鎮(zhèn)化和人口老齡化的大趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價值將越來越高；投資渠道上，不僅可通過房屋買賣或出租方式直接參與不動產(chǎn)投資，隨著房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，未來居民家庭還可通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的方式間接配置房地產(chǎn)投資。

　　隨著資本市場的發(fā)展將帶動股市和基金投資增多，特別是滬港通開通在即，將打通境內(nèi)居民的海外投資渠道，境外投資需求增。與此同時，隨著利率市場化向縱深推進，理財、保險、信托、私募等都將獲得長足發(fā)展，必將極大豐富國內(nèi)居民家庭的投資方式選擇。另類投資雖然在我國起步較晚，但隨著高凈值人群的迅速增長，高端紅酒、藝術(shù)品、鉆石珠寶、手表等先后已成為投資新寵，其投資需求正將逐漸擴大，發(fā)展前景將變得十分廣闊。(來源：上海證券報)

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